Introducción a la documentación de financiación de proyectos

Esta guía se actualizó por última vez en agosto de 2011.

Las estructuras de financiación de proyectos suelen incluir varios inversores de capital, así como un consorcio bancario que concerde el préstamo para el proyecto.

Los tipos de proyectos para los que se utiliza normalmente la financiación de proyectos son los siguientes:

• proyectos de infraestructuras, como redes de transporte y edificios gubernamentales;
• proyectos de prospección de petróleo y gas;
• estadios deportivos; y
• proyectos de explotación de gas natural licuado.

En el Reino Unido, la mayor parte de la financiación de proyectos se lleva a cabo mediante una iniciativa de financiación privada (PFI, por sus siglas en inglés) del gobierno y se conocen como asociaciones público-privadas (PPP, por sus siglas en inglés). La iniciativa de financiación privada empezó a utilizarse a principios de los años 90 a fin de introducir competencias del sector privado y financiar la prestación de servicios del sector público. Las iniciativas de financiación privada se estructuran de forma que el sector privado capte financiación, normalmente mediante un banco, para diseñar, construir y gestionar instalaciones en beneficio de la ciudadanía. A cambio, el sector público concede a su socio del sector privado un contrato a largo plazo para operar las instalaciones, normalmente durante un plazo de entre 25 y 30 años. Tras la construcción de las instalaciones, el sector público abona al sector privado una cuota mensual durante todo el ciclo de vida del proyecto, que se destina a la devolución del préstamo bancario que financió el proyecto.

La iniciativa de financiación privada se ha utilizado tradicionalmente por lo siguiente:

• Se deduce que el sector público obtiene una mejor relación calidad-precio a largo plazo al traspasar al sector privado los riesgos de la construcción y la gestión de instalaciones durante todo el ciclo de vida del proyecto. Esto significa que el sector privado, que normalmente se percibe como más eficiente, gestiona los riesgos del proyecto; y
• desde la perspectiva del sector público se trata sencillamente de adquirir un servicio, en lugar de tener que desembolsar un importante coste de inversión para la construcción de, por ejemplo, un colegio o un hospital; de esta forma, no tiene que contabilizar este coste en el balance como pasivo. Así, el sector público evita pedir préstamos para financiar los costes de inversión.

Partes interesadas clave de la financiación de proyectos

Socio del sector privado/propietario: normalmente, una sociedad o sociedad limitada constituida con el único fin social de acometer el proyecto en particular. Esta parte es fundamental en todos los contratos, préstamos y la construcción y gestión del proyecto. Por sencillez, nos referimos a esta parte como «ProjectCo».

Sponsor: la persona que adopta el papel activo de la gestión del proyecto. El sponsor del proyecto es propietario del ProjectCo y recibirá beneficios a cambio, ya sea como consecuencia de la propiedad del ProjectCo o en virtud de contratos de gestión, si el proyecto prosperara. El patrocinador del proyecto suele tener que cubrir determinado pasivo o afrontar los riesgos del proyecto mediante la provisión de garantías o la formalización de acuerdos de servicio o de gestión.

Prestamistas: bancos comerciales, bancos de inversión u otros inversores institucionales que aportan la parte de la deuda de la financiación del proyecto. La propia magnitud de un proyecto de financiación habitual supone que, en la mayoría de los casos, los préstamos no los puede conceder un único prestamista. Por el contrario, un grupo de prestamistas forma un consorcio.

Agente: se designará a uno de los prestamistas como agente y este actuará en nombre de los demás prestamistas en la gestión del préstamo.

Cuentas bancarias: un único prestamista será el titular de las cuentas por las que pasará la totalidad de la liquidez generada por el proyecto.

Inversores de capital: los prestamistas o los sponsors del proyecto que no tendrán ningún papel activo en el proyecto. En el caso de los prestamistas, tendrán participaciones, además del préstamo en forma de deuda, a fin de recibir mayores beneficios si el proyecto prosperara. En la mayoría de los casos, la inversión mediante acciones se respalda con un contrato para que el inversor de capital pueda vender sus acciones al sponsor del proyecto si este deseara abandonar la iniciativa. De forma similar, el sponsor del proyecto puede tener la opción de recomprar las acciones.

Proveedores, contratistas y clientes: incluyen los proveedores de materiales para el proyecto, los contratistas responsables del diseño y la construcción del proyecto, y los clientes del mismo.

Empresa de construcción: el contratista de construcción es una de las partes clave del proyecto durante la fase de construcción del proyecto. Normalmente, las áreas de responsabilidad del constructor se basarán en uno de los dos modelos siguientes:

• modelo llave en mano, donde la empresa de construcción concibe, diseña, aprovisiona y construye el resultado del proyecto, asumiendo todas las responsabilidades para una finalización puntual; o
• modelo de ingeniería, aprovisionamiento y construcción, donde el contratista de construcción concibe, aprovisiona y construye el resultado del proyecto, pero no lo diseña.

En proyectos más grandes podrían participar consorcios de contratistas. En lo que respecta a la responsabilidad, dichos contratistas pueden tener una obligación mancomunada o solidaria. Por la obligación mancomunada cada contratista solo es responsable de su propia aportación al proyecto, mientras que por la obligación solidaria se puede solicitar a cada contratista la totalidad de sus obligaciones y, por lo tanto, será responsabilidad del consorcio dirimir el alcance de las obligaciones de cada uno de los contratistas. Los prestamistas prefieren el modelo de obligación solidaria, ya que los riesgos del incumplimiento son, por tanto, responsabilidad plena de cada miembro del consorcio.

Agencias multilaterales de crédito: algunos proyectos, especialmente en países en vías de desarrollo, están cofinanciados por el Banco Mundial y su departamento de banco de inversión, la Corporación Financiera Internacional, o bancos regionales de desarrollo, como el Banco Europeo para la Reconstrucción y el Desarrollo o el Banco Asiático para el Desarrollo. Las agencias multilaterales como esta se encargan de garantizar la capacidad bancaria de un proyecto brindando protección a los bancos comerciales frente a la inseguridad política, como el impago por parte de un gobierno de los pagos acordados o la denegación de los permisos normativos necesarios.

Gobiernos huéspedes/autoridades adjudicadoras: el gobierno del país en el que se desarrolla el proyecto probablemente participará en la expedición de permisos y autorizaciones, tanto al inicio como a lo largo de toda la vida del proyecto. La autoridad adjudicadora es la autoridad local contratante que formaliza el acuerdo del proyecto con el ProjectCo.

Compradores: en proyectos de infraestructuras, el ProjectCo normalmente llegará a un acuerdo previo con un comprador para que se encargue de adquirir el resultado del proyecto a largo plazo.

Aseguradoras: las aseguradoras son clave para un proyecto. Si se produjera una catástrofe que perjudicara el proyecto, los sponsors y los prestamistas acudirán a las aseguradoras para cubrir las pérdidas.

Documentación clave en la financiación de proyectos

Acuerdo del proyecto: se trata del acuerdo principal de cualquier proyecto de iniciativa de financiación privada y regula la relación, los derechos y las obligaciones entre la autoridad pública y el ProjectCo a lo largo del proyecto. También se denomina contrato de concesión.

En los primeros proyectos de iniciativa de financiación privada era habitual contar con contratos independientes para las diferentes fases del proyecto, como el acuerdo de desarrollo para la fase de diseño y construcción, y un acuerdo de explotación o de gestión de instalaciones para la fase de explotación. No obstante, últimamente es más habitual contar con un único acuerdo sobre el proyecto que regule todos los aspectos del mismo.

Documentos de propiedad: cuando se trate de un proyecto relativo a la urbanización en el terreno, se requiere documentación de propiedad que refleje los intereses de la autoridad pública y el ProjectCo, así como la titularidad prevista al final del proyecto. Algunas estructuras habituales son:

• la autoridad pública adjudica una licencia al ProjectCo, en aquellos casos en los que no se pueda adjudicar un interés patrimonial o si así lo requiriera el ProjectCo;
• la autoridad pública adjudica el arrendamiento al ProjectCo con un arriendo retroactivo a la autoridad. Se ha producido en diversos proyectos hospitalarios en los que el ProjectCo adquirió los intereses sobre la tierra para construir el proyecto, pero será la autoridad pública quien ocupe el edificio a lo largo de la duración del contrato;
• la autoridad pública sigue teniendo pleno dominio sobre la propiedad y otorga el arrendamiento al ProjectCo sin arriendo retroactivo durante el contrato; o
• el ProjectCo sigue teniendo pleno dominio sobre la propiedad y otorga el arrendamiento a la autoridad durante el contrato.

El tipo de estructura empleada dependerá del tipo de instalaciones del proyecto y de quién será responsable de su gestión cuando la fase de construcción haya finalizado.

Contrato de construcción: el ProjectCo formalizará el contrato de construcción con el constructor y será este último quien asuma las obligaciones de construcción del ProjectCo en virtud del acuerdo del proyecto.

El constructor y el equipo de diseño dispondrán garantías en favor de la autoridad y los prestamistas. Generalmente, los prestamistas tendrán derecho preferente de intervención en el contrato de construcción formalizado del ProjectCo.  Cualquiera de los derechos de que dispone la autoridad deberán ejercerse normalmente sin perjuicio de los derechos de los prestamistas.

Contratos de servicio: el ProjectCo formalizará los contratos de servicio con los proveedores de servicios y transmitirá sus obligaciones en virtud del acuerdo del proyecto a dichos contratistas. Como se ha indicado anteriormente, los proveedores de servicios dispondrán garantías en favor de la autoridad, que tendrá derechos de intervención en determinadas circunstancias, nuevamente, sin perjuicio de los derechos de los prestamistas.

Contratos de financiación: el acuerdo sobre las instalaciones es el documento principal formalizado entre los prestamistas y el ProjectCo, y recoge las condiciones de la financiación del proyecto. Los prestamistas también requerirán una batería de medidas de seguridad y garantías para proteger los fondos prestados.  El acuerdo de préstamo se expone más detalladamente en nuestra Guía en OUT-LAW sobre las cuestiones clave para los prestamistas en acuerdos de financiación de proyectos.

Acuerdo directo de los prestamistas: se trata de un acuerdo a tres bandas entre la autoridad, el ProjectCo y los prestamistas en virtud del cual la autoridad acepta conceder a los prestamistas un plazo de preaviso de la próxima rescisión del acuerdo del proyecto. Este acuerdo también brindará la oportunidad a los prestamistas de intervenir, ya sea directamente o mediante un mandatario o representante, para evitar la rescisión o para encontrar otra parte que cumpla los requisitos según la autoridad para asumir los derechos y obligaciones del ProjectCo en virtud del acuerdo del proyecto.

Acuerdos de garantía de la autoridad: surgieron como extensión del concepto subyacente del acuerdo directo de los prestamistas. Los acuerdos de garantía de la autoridad se formalizan entre la autoridad y los contratistas del ProjectCo. El objetivo es que, si el ProjectCo incumpliera sus responsabilidades en virtud del contrato durante la fase de construcción, la autoridad pueda garantizar la culminación del proyecto asumiendo el contrato correspondiente del ProjectCo. Asimismo, la autoridad podrá hacerse cargo del contrato de explotación del ProjectCo si se interrumpe el proyecto.

Subcontratos: el ProjectCo celebra diversos subcontratos para transmitir los riesgos que asume en virtud del acuerdo del proyecto. Es habitual que el ProjectCo no se encargue de ninguna de las actividades clave, sino que actúe como entidad que facilite la formalización de los contratos correspondientes del proyecto; de ahí, el término «entidad con cometido especial».

Garantías de ejecución: existen dos situaciones principales en las que el ProjectCo tendrá que afrontar el pago de las garantías de ejecución que puedan utilizarse:

• si la autoridad requiriera una garantía de ejecución emitida a su favor mediante un aval oportuno para respaldar las reclamaciones que pudieran surgir contra el ProjectCo durante la fase de construcción, en caso de que resultara probable que este no pudiera hacer frente a las reclamaciones si se produjera un incumplimiento. La autoridad será la última responsable de la garantía y el coste.  Por consiguiente, no es habitual recurrir a su utilización;
• si los prestamistas requirieran garantías de ejecución en representación de algún contratista clave porque no tuvieran plena seguridad de la solidez financiera de dicho contratista.

Garantías colaterales: los prestamistas y la autoridad normalmente solicitarán garantías contractuales a los contratistas y consultores clave designados por el ProjectCo. El valor de las garantías colaterales, en particular a la autoridad, debe ser suficiente para proteger a la autoridad tras la interrupción del proyecto en aquellos casos en los que las pérdidas de esta superen el valor del proyecto construido (o parcialmente construido).