Immobilienunternehmen sollten bei Übertragung von Inventar vorsichtig sein

Gestern wurde das Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 11. Januar 2024 veröffentlicht. Darin befasst sich der BFH ausführlich mit den Voraussetzungen für eine sogenannte „kürzungsschädliche Überlassung von Betriebsvorrichtungen“ – also eine Überlassung von Inventar im Rahmen eines Mietverhältnisses, die dazu führt, dass der Grundstückseigentümer die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht in Anspruch nehmen kann.

„Dem Urteil zufolge ist äußerste Vorsicht geboten, wenn Hotelinventar zu Beginn des Mietverhältnisses vom Vermieter auf den Mieter übereignet und bei Mietende wieder zurückübertragen wird“, so Werner Geißelmeier, Experte für Steuerrecht bei Pinsent Masons. „Verbleibt hier das wirtschaftliche Eigentum beim Vermieter, liegt wohl unabhängig davon, ob im Mietvertrag ein gesonderter Mietpreis für das Inventar ausgewiesen wird, eine kürzungsschädliche Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen vor.“

Im konkreten Fall ging es um ein Immobilienunternehmen, das ein Hotelgebäude an einen Hotelbetreiber vermietet hatte. Der Mietvertrag war 1998 geschlossen worden. Darin heißt es unter anderem: „Das vom Vermieter erstellte Mietobjekt Hotel wird […] schlüsselfertig und komplett eingerichtet […] an den Mieter übergeben.  Ebenfalls zum Mietobjekt gehört entsprechend der Anlage 2 die Einrichtung und Ausstattung des Mietobjektes inklusive des Zubehörs.“

Ferner stellte der Vertrag klar, dass die Gegenstände in Anlage 2 Gegenstand der Mietsache sind und im Eigentum des Vermieters bleiben, während er sie für die Dauer des Mietverhältnissen dem Hotelbetreiber kostenlos zur Verfügung stellt. Der Mieter verpflichtete sich jedoch dazu, die ihm überlassenen Einrichtungsgegenstände auf eigene Kosten zu unterhalten und zu ersetzen oder zu erneuern.

Als das Grundstück 2002 verkauft wurde, vereinbarten der Hotelbetreiber und der neue Eigentümer einen Vertragsnachtrag, der lautet: „Der Vermieter überträgt hiermit das Eigentum an der mitvermieteten Ersteinrichtung gemäß überarbeiteter Anlage 2 des Mietvertrages auf den Mieter, der diese Übereignung annimmt. Die Übertragung erfolgt im derzeitigen Zustand, wie er dem Mieter durch Besichtigung und Nutzung bekannt ist, und unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung des Vermieters. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug, bei Beendigung des Mietvertrages an den Vermieter solche Einrichtungsgegenstände zurück zu übereignen, die nach Art und Umfang der Anlage 2 zum Mietvertrag entsprechen und unter Berücksichtigung des Zeitablaufs und der Nutzung einen Zustand haben, der in Art, Qualität und Umfang der Ersteinrichtung und Erstausstattung entspricht.“

Ende 2014 wurde ein zweiter Vertragsnachtrag vereinbart, durch den das Inventar an den Mieter übertragen werden sollte.

In ihrer Gewerbesteuererklärung für das Jahr 2015 machte das Immobilienunternehmen eine erweiterte Kürzung für ein Grundstücksunternehmen nach Paragraf 9 Nummer 1 Satz 2 und 3 des Gewerbesteuergesetzes geltend. Die erweiterte Kürzung ist jedoch nur dann möglich, wenn ein Immobilienunternehmen seine Erträge ausschließlich aus der Nutzung und Verwaltung von eigenem Grundbesitz erzielt. Da das Immobilienunternehmen jedoch auch Betriebsinventar vermietet hatte, erfüllte es diese Kriterien in den Augen des Finanzamtes nicht, sodass es die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer ablehnte und nur eine einfache Kürzung anerkannte.

Dieser Einschätzung schloss sich das Finanzgericht an. Bei der Überlassung der Betriebsvorrichtungen handle es sich um ein „entgeltliches Pensionsgeschäft“, eine erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer sei daher nicht möglich. Bei dem Vertragsnachtrag aus dem Jahr 2002 handle es sich ferner um eine Gestaltungsmissbrauch, da er nur dazu diene, Erträgen aus gewerbesteuerlich schädlicher Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen zu vermeiden. Auch sei die Nachtragsvereinbarung als für die Besteuerung unwirksames Scheingeschäft zu betrachten.

Der Bundesfinanzhof schloss sich der Einschätzung des Finanzgerichts in vielen Punkten an, hob sein Urteil allerdings trotzdem auf, da das Finanzgericht offengelassen hatte, ob das Immobilienunternehmen nach Abschluss der zweiten Nachtragsvereinbarung im Jahr 2014 „noch eine Rechtsposition innehatte, aufgrund derer sie der Mieterin Inventar […] kürzungsschädlich zur Nutzung überlassen konnte“. Grundsätzlich stimmte der Bundesfinanzhof dem Finanzgericht jedoch darin zu, dass „zu den Gegenständen, deren Überlassung zur Nutzung im Streitjahr zwischen den Beteiligten streitig ist, auch Betriebsvorrichtungen gehören“ und „dass eine etwaige Überlassung auch im Streitjahr entgeltlich gewesen ist“.

Darüber, ob das Immobilienunternehmen im Jahr 2015 überhaupt noch Eigentümerin des entgeltlich überlassenen Inventars war, wird nun das Finanzgericht entscheiden, an das das Verfahren zurücküberwiesen wurde.

Das Urteil enthält eine zusammenfassende Darstellung der bisherigen Rechtsprechung des BFH zur erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung bei Immobilienunternehmen. 

„Das Urteil ist insoweit bemerkenswert, als es feststellt, dass für die Annahme einer entgeltlichen Mitvermietung die Ausweise getrennter Mieten im Mietvertrag nicht erforderlich sind. Das Verfahren zeigt einmal mehr: Immobilienunternehmen sollten äußerst vorsichtig sein, wenn sie Betriebseinrichtungen überlassen“, so Geißelmeier.

„Gerade bei institutionellen Investoren wird sich daher ein vertiefter Blick dahingehend lohnen, ob die sogenannte 'Schmutzgrenze' von fünf Prozent erreicht ist, bis zu der Betriebsvorrichtungen im Portfolio des gesamten Fonds unbeachtlich bleiben“, ergänzt Irene Nezer-Kasch, Expertin für Immobilienrecht bei Pinsent Masons.“