BGH urteilt zu Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis

Mieter, denen bei ihrem Einzug eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, können von ihrem Vermieter verlangen, dass er Schönheitsreparaturen durchführt, wenn sich der optische Zustand der Wohnung im Laufe der Zeit wesentlich verschlechtert hat.  Die Kosten dafür müssen sich Mieter und Vermieter teilen. Das hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in seinem jüngsten Urteil entschieden.

Allerdings gilt das nur, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen – gesetzlich eigentlich Sache des Vermieters – nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde, etwa durch eine Klausel im Mietvertrag. 2015 hatte der BGH bereits entschieden, dass solche Klauseln nicht immer gültig sind: Wenn Mieter eine unrenovierte Wohnung beziehen, müssen sie sie bei ihrem Auszug nicht renovieren – sonst gäben sie diese in besserem Zustand zurück als bei der Übernahme.

„In diesem Fall bleibt der Vermieter auf den Schönheitsreparaturen praktisch sitzen – oder vermietet in der Regel unrenoviert weiter“, so Dr. Thomas Wölfl, Immobilienrechtsexperte bei Pinsent Masons, der Kanzlei hinter Out-Law. „Neu ist, dass der Senat für Fälle unwirksamer Überwälzung der sogenannten Schönheitsreparaturen mit der aktuellen Entscheidung einen angemessenen Ausgleich zwischen beiden Vertragsparteien herstellt. Das ist sehr zu begrüßen. Der Mieter muss sich nach Ansicht des BGH in der Regeln hälftig an den Renovierungskosten im laufenden Mietverhältnis beteiligen.“

In den zwei nun vom BHG entschiedenen Fällen hatten die beiden Mieter 15 beziehungsweise 20 Jahre nach ihrem Einzug Renovierungen gefordert. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wurde zwar in ihren Mietverträgen ebenfalls auf sie abgewälzt, allerdings nicht wirksam, da es keinen finanziellen Ausgleich dafür gab, dass sie die Wohnungen unrenoviert übernahmen. Der Vermieter sei daher zur Instandhaltung verpflichtet:

„Der Bundesgerichtshof hat damit seine Rechtsprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt“, so der BGH.

Bloß lässt sich der Zustand zum Zeitpunkt des Bezugs weder erhalten noch wiederherstellen. Durch Renovierungsarbeiten wird der sogenannte Dekorationszustand der Wohnung besser als zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, da auch Spuren des aktuellen Mieters beseitigt werden. Daher soll er sich laut BGH an den Kosten beteiligen – ein Kompromiss zwischen den Interessen der Mieter und denen der Vermieter, urteilen Experten.

Wie spiegel.de berichtet, stieß die Entscheidung des BGH allerdings auf Kritik durch den Präsidenten des Vermieterverbands Haus und Grund, Kai Warnecke. Durch die Entscheidung entstehe für Vermieter ein zusätzliches Kostenrisiko. Er befürchte, dass Vermieter die potenziellen zusätzlichen Kosten durch Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis auf den Mieter umlegen werden, also höhere Mieten verlangen, um sich gegen das Risiko abzusichern. Mieter, die nur wenige Jahre in einer Wohnung wohnen, würden so benachteiligt.

„Diese Kritik ist nicht stichhaltig“, so Dr. Wölfl. „Bei Bestandsverträgen, die eine nachträglich vom BGH als unwirksam erkannte Renovierungsklauseln enthielten – was in der Vergangenheit bekanntlich häufig der Fall war –, trug der Vermieter auch bisher schon das Kostenrisiko. Seine Möglichkeit für Mietaufschläge ist bei Wohnraum stets durch das Mietpreisrecht beschränkt und bleibt dies auch. Nach wie vor können und müssen Immobilieneigentümer derartigen Risiken durch eine umsichtige Gestaltung der Mietverträge vorbeugen.“

Viel interessanter sei hingegen die Überlegung, ob § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der die Erhaltungspflicht dem Vermieter auferlegt,  überhaupt noch zeitgemäß ist. „Es stellt sich die Frage, ob es nach über hundert Jahren für den Gesetzgeber nicht an der Zeit wäre, vom historischen Leitbild  abzurücken und dem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen in den Mieträumen gesetzlich zuzuweisen“, so Dr. Wölfl. „Dass diese in der Netto-Miete vom Vermieter einkalkuliert und nach dem Gesetz eigentlich von diesem zu tragen sind, entspricht schon sehr, sehr lange nicht der Wirklichkeit.“