Ausstieg aus dem Immobilienkredit: Berechnung der Ablöse 'muss klar und verständlich sein'

Das Oberlandgericht (OLG) hatte entschieden, dass die Angaben der Bank zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag für einen Immobilienkredit nicht den gesetzlichen Anforderungen genügen und deshalb eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht zu entrichten ist.

In dem Rechtsstreit ging es um den Ausstieg eines Bankkunden aus seiner Immobilienfinanzierung. Der Kunden sollte für die Ablösung zweier Darlehen rund 21.500 Euro an seine Bank zahlen. Bei dieser Ablösesumme handelte es sich um eine sogenannten „Vorfälligkeitsentschädigung“, die in aller Regel dazu dient, die Bank für die ihr entgangenen Zinsen zu entschädigen.

Das Frankfurter OLG hatte entschieden, dass die Ausführungen der Bank in ihren Vertragsbedingungen zur Berechnung der Entschädigung im Darlehensvertrag „nicht den gesetzlichen Anforderungen“ genügen. Die Angaben müssten aus der Sicht eines verständigen Verbrauchers „klar und verständlich“ sein. Die Leistung der Vorfälligkeitsentschädigung sei daher ohne Rechtsgrund erfolgt: „Eine Zahlungsverpflichtung bestand nicht.“ Daher verpflichtete das OLG Frankfurt die Bank, ihrem Kunden die Vorfälligkeitsentschädigung mit Zinsen zu erstatten. Indem der BGH die Beschwerde der Bank gegen diese Entscheidung zurückwies, hat er das Urteil gebilligt. Zwar stellt der BGH nicht den generellen Anspruch einer Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung in Frage, knüpft diesen Anspruch aber daran, dass die Berechnung der Entschädigung für den Kunden verständlich dargelegt wird.

„Die Entscheidung führt jüngere Rechtsprechung zur Vorfälligkeitsentschädigung bei anderen Kredittypen konsequent weiter“, so Dr. Martin Eimer, Experte für Rechtsstreitigkeiten bei Pinsent Masons, der Kanzlei hinter Out-Law. „Sie hat für sämtliche Kreditinstitute Bedeutung, die seit dem 22.3.2016 Immobilienkredite an Verbraucher vergeben haben und weiter vergeben und die in ihren Vertragsbedingungen die Berechnungsmethode für die Vorfälligkeitsentschädigung nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechend transparent und nachvollziehbar darstellen. Nicht ausreichend transparente vertragliche Vorfälligkeitsklauseln bergen die Gefahr von Rückforderungen bereits geleisteter Entschädigungen, soweit nicht verjährt.“

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften hatte der Gesetzgeber 2016 festgeschrieben, dass Banken ihre Kunden gerade auch bei Baufinanzierungen klar und in leicht verständlichen Worten über die Vorfälligkeitsentschädigung aufklären müssen.

„Die Entscheidung hat potentiell erhebliche Bedeutung. Das Volumen an Immobilienkrediten, die an private Haushalte vergeben wurden, ist in den letzten 20 Jahren stetig gestiegen. Gleichzeitig sind die Zinsen für Immobilienkredite in diesem Zeitraum deutlich gefallen“, sagt Fabrizia Babanek, Expertin für Rechtsstreitigkeiten im Bereich Finanzdienstleistungen bei Pinsent Masons. „Gerade für Kreditnehmer, die vergleichsweise teure Langzeitkredite frühzeitig ablösen und zu günstigeren Konditionen finanzieren wollen, bietet sie ein potentielles Einfallstor mit drohenden Einbußen bei den kreditgebenden Banken. Im Markt bekannte Klägerkanzleien bringen sich bereits in Stellung. Die Zahl betroffener Kreditverträge wird auf mehrere hunderttausend geschätzt.“

Experten raten Banken, ihre Vertragsbedingungen gründlich zu überprüfen und – falls notwendig – die Regelung zur Vorfälligkeitsentschädigung jedenfalls für die Zukunft rechtssicher anzupassen. „Insbesondere müssen auch über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehende Angaben klar und verständlich sein. Im Zweifel kann hier Weniger Mehr sein“, so Dr. Eimer, und weiter: „Je nachdem, in welchem Umfang Banken relevante Immobilienkredite vergeben haben, sollten sie frühzeitig eine Risikoevaluierung vornehmen, den Klägermarkt beobachten und sich Strategien für einen effizienten Umgang mit Anfragen und potentiellen Klagen ihrer Kreditnehmer zurechtlegen.“